Por: João Ribeiro, Engenheiro e Gestor do setor de Laudos e Consultoria
Por muitos anos, a manutenção predial foi entendida como uma etapa “desastrosa” da construção ou como uma fase que seria encarada apenas durante o uso da edificação por seus usuários. Foi com o advento da Norma de Desempenho, NBR 15575 (ABNT, 2013), que ela passou a ser vista como o capítulo final da etapa de projeto e também quando surgiu o conceito de manutenibilidade, que se traduz no grau de facilidade ou dificuldade da realização da manutenção de um sistema, elemento ou componente, para que ele mantenha seu comportamento em uso.
Segundo a NBR 5674 (ABNT, 2012), os tipos de manutenção existentes são:
● Manutenção Rotineira
● Manutenção Preventiva
● Manutenção Corretiva
⮚ Manutenção rotineira
Caracteriza-se por um fluxo de serviços relacionados ao uso dos usuários. Como, por exemplo, a limpeza geral e lavagem de áreas comuns.
⮚ Manutenção preventiva
É toda e qualquer ação de manutenção realizada de forma prévia e periódica cujo objetivo seja evitar que determinado problema e/ou falha desencadeie e comprometa ainda mais o desempenho de determinado sistema. A manutenção preventiva é realizada sistematicamente e a frequência das atividades podem ser ocasionadas por:
Tempo: o sistema e/ou material passa por manutenção periodicamente quando atingir o tempo de uso de determinado em manual;
Condição: ocorre quando há constatação de sinais mínimos de que o sistema pode apresentar problema maior no futuro.
⮚ Manutenção corretiva
É feita imediatamente após a constatação e diagnóstico de um problema, a fim de permitir a continuidade de uso dos sistemas, elementos e/ou componentes das edificações, assim como evitar acidentes, incidentes e prejuízos patrimoniais aos usuários e proprietários.
Para o caso de edificações de múltiplos pavimentos, dependendo da gravidade do problema, a manutenção corretiva pode ser emergencial ou programada:
Emergencial: É a manutenção realizada após a falha da fundação do material ou sistema que coloca em risco a segurança dos usuários;
Programada: É a manutenção corretiva que é realizada de forma planejada para que o condomínio possa capitalizar seu caixa. Nesses casos, a falha foi detectada, porém não traz riscos iminentes de incidentes e acidentes.
Abaixo, exemplificamos onde se aplica a manutenção e manutenibilidade aos elementos massivos de fundação em concreto armado.
TECOMAT ENGENHARIA.